山东省潍坊市中级人民法院民事判决书

（2010）潍民终字第2088号

上诉人（原审被告）李某，男，1954年×月×日出生，汉族，寒亭某厂工人，住寒亭区某小区。

委托代理人何某，潍坊市奎文××法律服务所法律工作者。

委托代理人李某某，男，1988年×月×日出生，汉族，自由职业，住寒亭区某小区。

被上诉人（原审原告）高某，女，1962年×月×日出生，汉族，无业，住寒亭区×路×号。

委托代理人李东升，山东王杨律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人高某房屋买卖合同纠纷一案，不服潍坊市寒亭区人民法院（2010）寒民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，原告高某前夫刘某之父从部队退伍后在寒亭区某村建有房屋一处，后被刘某继承取得。1987年×月，原告高某与刘某结婚，1997年×月，二人离婚，双方就财产分割达成协议：位于某村的三间平房归高某所有。2003年6月，原告高某将在某村的宅院（含北屋三间、院落、南边沿街小平房2间、过道一处）卖给被告李某，房屋售价为16000元，李某先付给甲方10000元，高某办妥房屋土地使用证后，李某付清余额。同时双方还对其他事项进行了约定。同年6月11日，被告李某支付原告高某购房款10000元，原告高某向被告李某交付了房屋，但至今双方未办理房屋过户手续。

另查明，2006年12月28日，根据山东省人民政府鲁政土字【2006】×号批复，某村土地被征为国有。2008年3月5日，为实施城中村改造计划，某村委与原告高某签订了拆迁协议，双方就拆除就放时间、拆迁安置办法等事项进行了约定，原告高某选择了安置房屋。同年4月8日，原、被告双方买卖的宅院被拆除。

又查明，原告高某、被告李某均为城镇居民。

原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：

1、售房协议一份，证明原、被告之间签订过售房协议。被告质证无异议。

2、寒亭区人民法院（1997）寒民初字第7号民事调解书一份，证明原、被告买卖的房屋归原告所有。被告质证无异议。

被告为支持其辩解理由，提供如下证据：

1、收到条一份，证明被告已按照协议的约定交付房款10000元，原告也依约交付了房屋，原、被告均按照协议履行了义务。原告对该证据无异议。

2、拆迁协议一份，证明原告与某村签订了房屋拆迁协议，原、被告双方买卖的房屋将被拆迁，同时证明原告对被告侵权的事实。原告质证后对该证据无异议，认为该协议证明了原告是诉争房屋的所有人。

3、鲁政土字【2006】×号文件一份，证明本案房屋的宅基地已于2006年12月28日征为国有，原告起诉时该宅基地的性质已经发生了变化。经质证，原告对其真实性无异议，认为该文件是2006年下达，原、被告签订售房协议是2003年6月，当时该宅基地仍为集体所有土地，不能进入市场交易，根据房地不可分原则，该房屋也不能上市交易，所以，原、被告所签售房协议为无效协议，且该协议自始无效；在法律无特殊规定的情况下，该售房协议不存在转化为有效协议的问题。因此，该证据与本案无关。

原被告双方向法庭提交的证据，客观、真实，与本案存在内在的必然的联系，能够证明本案事实，对方当事人均予以认可，依法确认为有效证据。

原审法院认为，原告高某与被告李某签订房屋买卖合同、将涉案房屋出卖给李某，根据房地不可分原则，该房屋所在的宅基地亦一并转让给被告李某。因当时该房屋所在宅基地为集体经济组织所有，被告李某亦非集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该房屋所在宅基地严禁进入市场进行交易，而且按有关行政部门的现行规定，该房屋不能办理更名过户手续，故双方签订的房屋买卖合同为无效合同。虽然后来该宗土地被征为国有土地，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同无效则自始无效，原被告双方依据该无效合同所取得的财产应当相互返还对方。但该涉案房屋已被拆除，原告高某已与某村委签订了拆迁协议，由原告高某选择了安置房屋，因此被告李某无需返还房屋。对于原被告双方在买卖房屋过程中所受到的经济损失，因双方均未主张，本案不予处理，当事人可依法另行主张权利。

依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：确认原告高某与被告李某签订的《售房协议书》为无效协议。案件受理费100元、财产保全费120元，均由被告李某负担。

李某不服一审判决，上诉称：本案中的房屋买卖协议是双方真实意思表示，虽未办理过户手续，但不影响协议的效力；诉争房屋占用的土地系学校的建设用地，不存在非法买卖农村宅基地的问题；因诉争房屋已被拆除，宅基地也已被征用，高某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法确认双方签订的房屋买卖协议书有效。

高某口头答辩称：重审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审查明，李某提供了署名为×××、×××、×××的书面证言，证明诉争房屋系购买三间教室后翻建而成的，后由高某的前夫继承。经质证，高某认为，诉争房屋占用的土地为集体所有土地，且证人未出庭作证，对于上述证言不予认可。

二审查明的其他事实与一审基本相同。

本院认为，2003年6月份，高某与李某签订的《售房协议书》所载房屋占用的土地。依据买卖关系的相关法理，买受人支付价款相应地取得诉争财产的所有权或者使用权，并享有支配权，可以依法进行处置。本案中，因诉争房屋占用的土地系集体土地，依法不得进行转让，因此，一审法院以违反禁止性规定为由认定双方签订的《售房协议书》无效并无不当。诉争房屋占用的土地虽于2006年12月份被征收为国有土地，导致土地性质发生了变化，但依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同无效则自始无效。李某关于双方签订的房屋买卖协议书有效的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

                                    审判长     杨景达

                                    审判员     孙月琴

                                    代理审判员  孟 义

                                  二0一0年十一月三日

                                    书记员      田  茹